Цивилизация
Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» был принят в 2005 году с благими целями — защитить строительный рынок от недобросовестных и непрофессиональных компаний. Он фактически приравнял дольщиков (частных соинвесторов долевого строительства) к обычным покупателям и распространил на них нормы закона о защите прав потребителей, например, обязанность компаний в трехдневный срок выплачивать дольщику вложенные им в объект средства при расторжении договора.
В итоге закон не только не сумел защитить дольщиков, но и серьезно сократил частные инвестиции в строительный сектор и практически свел на нет банковское кредитование «долевки».
По этой причине изначально поправки предполагались в интересах компаний. Но митинги обманутых соинвесторов на Горбатом мосту у Белого дома сделали свое дело: ко второму чтению в Думу поступило свыше 200 поправок — на этот раз в интересах обеих сторон.
Главная поправка в интересах компаний — то, что
помимо заключения обычного договора участия в долевом строительстве строители теперь смогут могут привлекать деньги, выпуская жилищные сертификаты, которые закрепляют право их владельца на получение жилых помещений.
Но эксперты не считают это большим достижением. «Поправки узаконили то, что уже и так проводилось на практике, — замечает партнер юридической фирмы «Григорьев и партнеры» Никита Федоров. — Да, может показаться, что застройщикам пошли навстречу, увеличив возможности привлечения денежных средств. На самом же деле, закон просто догоняет тех, кто нашел способ его обойти. Теперь пункт о том, что средства можно привлекать только после получения разрешения на строительство, оформления прав на землю и публикации плана застройки, распространяются и на облигации. Не могу сказать, что это облегчит жизнь застройщиков».
Еще компаниям удалось отстоять изменения в порядок расторжения договора участия в долевом строительстве: компании теперь будут обязаны вернуть деньги дольщику в течение 10-20 дней, а не в трехдневный срок. «Это связано с тем, что, как правило, все деньги застройщика находятся в обороте и быстро изъять сумму для выплаты очень сложно», — объясняет глава банковского комитета Владислав Резник.
Зато удалось отстоять свои интересы дольщикам. Застройщиком теперь сможет выступать только юридическое лицо, ни в коем случае не ПБОЮЛ. Введен запрет на уступку требований по инвестиционным договорам, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на квартиру (это не даст компаниям право передать объект другой компании, часто аффилированной). Вводится жесткий запрет на привлечение средств дольщиков в случае, если земля находится в залоге у банка, а банк выступает против дальнейшего привлечения долевых инвесторов (это позволит избежать конфликта интересов между банком и дольщиками, которые в равной степени будут претендовать на квартиры). Уточнен и порядок госрегистрации договора: основанием отказа в регистрации будет являться наличие уже зарегистрированного договора на тот же объект. Это, как полагают авторы, исключит возможности двойных продаж одной и той же квартиры.
И самое главное — органы субъектов федерации получат полномочия по надзору и контроля за компаниями.
Теперь в случае банкротства строительной фирмы местным властям не удастся избежать неудобных вопросов дольщиков о том, почему это произошло.
Владислав Резник особенно настаивал на этой поправке, утверждая, что пристальный контроль властей оградит граждан от строительных пирамид. «Мы имели бы гораздо меньше людей на Горбатом мосту, если бы такая мера была принята раньше», –соглашается зампред комиссии по перспективному развитию и градостроительству города Москвы Александр Милявский. А чтобы у чиновников не было соблазна
выманивать деньги у компаний, угрожая заморозить строительство, депутаты приняли поправку, согласно которой приостановливать деятельность застройщика будет можно только на основании решения суда.
«Это исключит возможности злоупотреблений и коррупции со стороны государственных органов», — уверен Резник.
Глава Российского союза строителей Виктор Забелин поправки оценивает сдержанно.
«Закон по-прежнему остается трудным для строительных компаний, так как повышает ответственность строителей путем введения страхования и залогов», — замечает он.
Глава Росстроя Сергей Круглик, напротив, принятым пакетом доволен. «Поправки полностью выравнивают ответственность между участниками рынка и никоим образом не ущемляют интересов граждан. После вступления закона в силу все крики и жалобы со стороны застройщиков будут означать лишь то, что они не желают подходить ответственно ко своей работе», — заявил он.
