Новые правила фиксации собственников в Едином государственном реестре недвижимости потенциально затронут миллионы квартир и десятки миллионов россиян, оценил для «Газеты.Ru» эксперт по финансам, бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский.
С 1 сентября в ЕГРН начинают вносить сведения о лицах, которые на момент приватизации или уплаты паевого взноса в ЖСК/ЖК имели равные права с владельцем квартиры. Как рассказала «Прайму» ведущий юрист ЕЮС Србуи Манджиева, в реестр включат данные об отказниках от приватизации и о членах семьи собственника кооперативного жилья, в том числе бывших, на дату внесения последнего паевого взноса.
По словам Трепольского, в России приватизировано подавляющее большинство квартир (по разным данным, до 80-90% всего жилого фонда многоквартирных домов). В 90-е годы при приватизации было широко распространено оформление жилья только на одного члена семьи, в то время как другие, отказавшиеся от участия в приватизации (или не достигшие совершеннолетия), сохраняли бессрочное право пользования этой квартирой, даже после смены собственника, подчеркнул финансист.
«Круг лиц, имеющих неявное право пользования недвижимостью, является очень широким в России. Исторически приватизация и формирование ЖСК/ЖК были массовыми явлениями во всех регионах. Таким образом, речь идет о миллионах объектов недвижимости и потенциально десятках миллионов граждан, чьи права будут теперь официально фиксироваться в ЕГРН. Интенсивность влияния, вероятно, будет выше в регионах с высокой долей старого жилого фонда, где процессы приватизации и кооперативного строительства были наиболее активными, — это крупные города и промышленные центры (Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Татарстан, Свердловская область)», — отметил Трепольский.
По его словам, влияние также будет заметно в отношении квартир, купленных до 1991 года через ЖСК, где право пользования могло возникнуть у членов семьи на момент полной выплаты пая.
Трепольский сказал, что главный плюс для покупателя и банка-кредитора (при ипотеке) — резкое снижение главного правового риска при покупке вторички. До 1 сентября 2025 года наличие лиц с правом пожизненного пользования (особенно «отказников от приватизации» и бывших членов семьи по ЖК/ЖСК) было скрытым, неявным обременением, пояснил эксперт. Такое обременение можно было выявить только путем тщательного анализа истории квартиры, архивных справок и нотариального истребования информации, сказал экспрет.
«Теперь же эта информация будет явно указана в выписке ЕГРН, становясь зарегистрированным обременением. Покупатель видит риск до сделки и может принять обоснованное решение, а банк получает юридически зафиксированное согласие такого лица на залог, что критически важно для обеспечения ипотеки», — сказал финансист.
Он добавил, что для продавцов (нынешних собственников) нововведение несет существенные риски и минусы:
• Если лицо, имеющее право проживания, откажется дать нотариальное согласие на продажу, ипотеку или любую другую обременяющую сделку, сделка будет заблокирована. Это самое серьезное последствие.
• Квартира с явной отметкой об обременении в ЕГРН потеряет в цене и станет менее привлекательной для широкого круга покупателей, особенно для ипотечных клиентов, которым сложнее получить одобрение банка.
• Продавцу придется приложить усилия для поиска, уведомления и получения нотариального согласия от каждого такого лица, включая «бывших» членов семьи, которые давно не проживают в квартире и могут быть труднодоступны или враждебно настроены.
В целом изменения делают рынок более безопасным для конечного потребителя (покупателя), но одновременно усложняют и делают более рискованным процесс продажи для собственников объектов с такой «правовой историей», подытожил Трепольский. По его словам, это вызовет необходимость тщательной юридической подготовки к сделке.
Ранее сообщалось, что в России ожидают продажи вторичных квартир со скидками до Нового года.