Цивилизация
В Госдуме обсуждают возможность закрепления на уровне закона обязательное предоставление справки о дееспособности при сделках с недвижимостью. Об этом «Газете.Ru» рассказал зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Аксененко.
«Одно дело, если речь идет о недееспособности продавца в обнуляемой сделке. Данные о ней, зафиксированные судом, сейчас заносятся в ЕГРН. Ознакомиться с этим документом покупатель может, запросив его у продавца недвижимости. Отказ в предоставлении этого документа должен насторожить. Если же факт недееспособности продавца судом не зарегистрирован, но человек, например, стоит на учете по неврологическому или психическому заболеванию, такие данные сейчас получить можно только через нотариуса. Многие об этом даже не знают», — отметил Аксененко.
По его словам, если заранее запросить эти документы, то спустя время признать сделку недействительной будет куда сложнее.
«Поэтому мы сейчас в числе других мер изучаем возможность включения в обязательный перечень документов к совершению сделки по купле-продаже недвижимости обязательного предоставления справок о дееспособности и отсутствии заболеваний, мешающих принимать решения о подобных сделках», — отметил Аксененко.
Он сослался на сообщения о том, что пенсионерка спустя пять лет отсудила у покупателя квартиру, предоставив медицинскую справку с диагнозом, подтверждающую, что на момент совершения сделки она была недееспособна. В 2019 году пенсионерка продала квартиру за 5 млн рублей. Спустя шесть лет, в 2025-м, она подала иск, заявив, что на момент сделки не осознавала свои действия. Суд признал ее доводы убедительными: право собственности вернули женщине, а покупатель остался и без жилья, и без уплаченных средств. Между тем новый владелец успел вложить в ремонт около 1 млн рублей. Кассационную жалобу рассматривать не стали — у истицы есть медицинское заключение с диагнозом, подтверждающим ее состояние.
Эксперты отмечают, что в общей массе сделок с недвижимостью «возвращение» квартир их продавцам встречается крайне редко, но именно они становятся резонансными.
Так, в России ежегодно проходят сотни тысяч сделок с недвижимостью: только в первой половине 2025 года, по данным Росреестра, на вторичном рынке жилья зарегистрировано 738,7 тыс. прав собственности на основании договоров купли-продажи.
«При этом случаи, когда продавец настаивает на том, что сделка была заключена против его воли или под давлением, единичны. Однако именно они становятся резонансными. Когда такое происходит, покупатель действительно часто остается один на один со сложной задачей: если суд решает вернуть квартиру прежнему владельцу, деньги покупатель обычно вернуть не может просто потому, что их уже нет», — отметил в беседе с «Газетой.Ru» директор компании Жилфонд Александр Чернокульский.
Защитят ли покупателей квартир?
Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», уверены, что обязательное предоставление справки о дееспособности при сделках с недвижимостью, которое сейчас обсуждается в Госдуме, действительно может снизить риск оспаривания сделки по купле-продаже квартир.
«Формализованный механизм проверки дееспособности создаст определенную защищенность для покупателей жилья. Вопрос только в том, как этот механизм будет организован. Справку о дееспособности должны подкреплять другие документы: заключения из психоневрологического, наркологического диспансера, возможно, необходимо будет участие и других организаций.
В этом случае сроки заключения сделки неизбежно увеличатся, но у справки будут солидные основания, которые не позволят в будущем оспорить сделку»,
— сказал «Газете.Ru» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
При этом он подчеркнул, что полностью исключить риски оспаривания сделок нельзя — например, по косвенным свидетельствам можно попытаться оспорить правомерность справок психоневрологического диспансера.
Сырцов уточнил, что человек может быть признан частично недееспособным (например, больные лудоманией), однако установить этот факт крайне трудно.
«Другой вариант действий для недобросовестных продавцов — это доказать, что сделка была заключена под давлением (особенно если продавец пожилой или больной человек). Иными словами, безусловно, справка о дееспособности на момент сделки усилит защиту участников сделки, но не станет стопроцентной гарантией», — подытожил эксперт.
Эксперты выделили три риска нововведения.
Во-первых, это может создать дополнительную бюрократическую нагрузку и увеличить сроки оформления сделок, поскольку справку должен получать сам продавец.
«Во-вторых, возникает вопрос о конфиденциальности медицинской информации. Обязательство раскрывать данные о своем здоровье, даже косвенно, может нарушать право на личную тайну. В-третьих, сама справка из ПНД не всегда отражает текущее состояние продавца в момент сделки (например, он может находиться под воздействием медикаментов). Поэтому некоторые эксперты настаивают на нотариальном удостоверении сделок с привлечением врача для освидетельствования на месте, как более надежной, хоть и более дорогой меры», — подчеркнул эксперт по финансам, бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский.
Как защитить себя?
По мнению Сырцова, россиянам безопаснее при покупке выбирать новостройки. Опасность сохраняется даже при цепочке сделок: если у предыдущего собственника вторичной квартиры были ограничения дееспособности, последствия могут «догнать» следующего.
«Бывает, что суд ограничивает право распоряжаться имуществом, например у игромана, и по поведению это не всегда заметно ни покупателю, ни риелтору, ни нотариусу», — добавил он.
Практические шаги, которые эксперт рекомендовал россиянам:
- проверить паспорт (через МВД или у нотариуса);
- по согласию продавца запросить справки из ПНД и НД;
- уточнить семейное положение и получить нотариальное согласие супруга, если имущество совместно нажито;
- пообщаться с родственниками продавца (полная изоляция — тревожный сигнал);
- при сомнениях (например, признаки опьянения) попросить медосвидетельствование;
- заказать выписку ЕГРН: если недееспособность установлена судом, там будет отметка;
- проводить сделку у нотариуса (хотя это и не абсолютная гарантия дееспособности).
По мнению Чернокульского, россиянам сразу стоит принять дополнительные меры предосторожности, если квартира продается срочно и по цене заметно ниже рыночной.
«Стоит как минимум выяснить и по возможности проверить причину спешки и дисконта. Если все же решите пойти на сделку, важный шаг — убедиться в адекватности продавца. Защитить себя в будущем можно при помощи медицинского освидетельствования в день сделки. Также стоит оформить страхование титула — полис, который защищает покупателя от потери права собственности, если сделку впоследствии признают недействительной», — рекомендовал Чернокульский.
По его словам, в таком случае страховая компания компенсирует часть или всю стоимость квартиры. Это не обязательная, но разумная мера, особенно при покупке на вторичном рынке, где история объекта может быть сложной.
А что с мошенничеством?
Но есть и другие истории с обманом со стороны продавцов квартир. В этом случае сделка оспаривается из-за того, что дело касается мошеннических схем, на которые из-за судебного прецедента начали ссылаться обманутые продавцы квартир.
Суть в том, что продавец квартиры спустя время отсуживает ее у покупателя, заявляя в суде, что находился под влиянием мошенников в процессе сделки. Суды встают на сторону продавцов, а покупатели могут остаться без квартиры и денег.
«Опасность состоит в том, что из единичных случаев эти истории могут превратиться в систему, которая очень удобна как раз для мошенников: одни и те же квартиры могут продаваться и возвращаться «по кругу» многократно. Но обманут остается чаще всего именно покупатель, который в случае мошеннической схемы не может даже стать потерпевшим по статье 159 УК РФ.
Поскольку он не является «стороной» договоренности между продавцом и мошенником и никак не может узнать, что человек продает квартиру из-за того, что кто-то с него требует деньги. Ситуацию мы прорабатываем, изучаем документальную и законодательную базу по уже произошедшим инцидентам, чтобы не допустить развития потенциально массовых мошеннических схем», — сказал Аксененко.
О последнем подобном случае недавно тоже сообщали Telegram-каналы. Семья военнослужащего оформила четырехкомнатную квартиру в Монино (91 кв. м за 10,5 млн руб.) на субсидию Минобороны, но вскоре лишилась и жилья, и денег. По данным «Базы», 68-летний продавец настоял на расчете наличными — мол, не хочет «светить» крупную сумму на счетах. После сделки пенсионер подал иск: заявил, что стал жертвой мошенников и передал им все полученные средства. Покупатели ответили встречным требованием признать их добросовестными приобретателями, отметив, что объект прошел юридическую проверку. Спустя год суд поддержал продавца и постановил вернуть ему квартиру.
Основанием стало заключение медэкспертизы: в день подписания договора пенсионер, по оценке врачей, не осознавал значения своих действий.
По словам Трепольского, в данном случае обязательная справка о дееспособности сама по себе не решает проблему полностью. Здесь требуются более комплексные меры, направленные на усиление ответственности мошенников и предоставление покупателю статуса добросовестного приобретателя с более надежной защитой его права собственности, подчеркнул эксперт.
«Проработка законодательной базы, чтобы исключить возможность многократной продажи и возврата одной и той же квартиры, является первостепенной задачей. В итоге обязательная справка о дееспособности — это шаг в правильном направлении, который сделает рынок недвижимости прозрачнее и безопаснее для покупателей, уменьшив риски оспаривания сделок по причине недееспособности. Но для эффективной защиты от всех видов мошенничества, включая те, что связаны с принуждением к сделке или злоупотреблением правом, требуется целый пакет мер», — заключил Трепольский.