Цивилизация
Как не попасть на мошеннические схемы за границей и уберечь свои деньги при покупке недвижимости за границей, «Газете.Ru» рассказал Никита Шеломенцев, основатель BREIG Property Development.
«Российские покупатели считают, что главное — найти недорогой хороший объект и быстро его оплатить. Они экономят на риелторах и юристах, не проверяют документы и верят на слово агентам, которые говорят по-русски», — объяснил эксперт.
Он добавил, что одной из распространенных ошибок становится любовь к красивым картинкам. «Покупатели часто смотрят на рендеры с Pinterest и переводят деньги на pre-sale, не проверяя документы. Такая самонадеянность может повлечь за собой от потери задатка до полной утраты прав на жилье», — сказал эксперт.
Основной спрос россиян традиционно сосредоточен на нескольких направлениях — это ОАЭ, Таиланд, Турция, Индонезия (Бали) и отдельные страны Европы.
Шеломенцев также считает, что Таиланд — популярное направление для сдачи жилья в аренду. В Турции доход арендодателя может съесть высокая инфляция, а ОАЭ — вовсе покупка с высоким входным чеком. «Европа уже не так популярна из-за ограничений и сложностей при банковских расчетах. Последние несколько лет Индонезия стала интересна для российских покупателей, и увеличившееся число туристов-соотечественников — одно из подтверждений», — подчеркнул Шеломенцев.
В Дубае мошенники часто создают фишинговые сайты известных риелторских агентств и принимают оплату на счета фейковых компаний. Еще одна из распространенных схем — размещение объявлений с поддельными фото и низкими ценами для привлечения покупателей. Далее у покупателя требуется задаток, а после получения денег псевдориелтор исчезает.
«Для безопасной сделки необходимо проверить лицензию риелтора на сайте RERA, производить расчеты только через эскроу-счета застройщика и требовать отчет о собственности (Oqood) для новостроек», — советует специалист.
В Таиланде иностранцы могут владеть только квартирами в кондоминиумах, где большинство площади здания остается за тайцами (51%). Этот момент часто всплывает при попытке покупателя оформить вид на жительство. Приобретение вилл для иностранцев возможно только через долгосрочную аренду сроком не менее 30 лет. Также распространено оформление покупки на тайскую компанию.
«С 2025 года в Таиланде усилились проверки подобных компаний, поэтому у фирмы должен быть реальный бизнес (отель, ресторан, консалтинг). Если бизнес создан только для владения недвижимостью, его могут признать номинальным и заставить продать землю», — поделился Шеломенцев.
Также он добавил, что важно проверять квоту иностранцев в кондоминиуме через земельное управление и требовать выписку Chanote. Для вилл — настаивать на 30-летнем контракте аренды с официальной регистрацией.
В Турции после повышения порога инвестиций для гражданства (от $400 000) участились случаи мошенничества с завышением стоимости недвижимости. Покупатели переплачивают, но в итоге не могут получить паспорт. «Для безопасной покупки нужно проверить лицензию застройщика в реестре CMB, оформить предварительный договор с условием возврата аванса при неполучении ВНЖ и оценить рыночную стоимость объекта через независимых оценщиков», — рекомендует Шеломенцев.
В Индонезии иностранные граждане не могут напрямую владеть землей. Распространенные схемы оформления собственности через подставные компании или номинальных владельцев очень рискованны. Один из безопасных вариантов — приобретение права долгосрочной аренды (Hak Pakai) при обязательной проверке лицензии застройщика и прав собственности.
«В первом случае при покупке вторичной недвижимости следует покупать только право долгосрочной аренды и это единственный законный способ для иностранца. При покупке у застройщика важно проверить лицензию компании в Indonesian Investment Coordinating Board и убедиться, что девелопер имеет подтвержденный опыт эксплуатации и строительства объектов», — уточнил Артем Горбатов, основатель Ecolit Group в Индонезии.
Горбатов также рекомендует запомнить основное золотое правило: никогда не переводить ни одной рупии, пока вы лично не увидели оригинал сертификата в BPN; подписали договор у нотариуса (PPAT); и провели полный независимый Due Diligence объекта.
Универсальными правилами безопасности при покупке недвижимости в любой стране эксперты считают: наличие официального офиса для риелтора и девелопера; проверку юристов и риелторов, которые проводят сделку, по всем официальным реестрам и ассоциациям; изучение полного пакета документов на землю и приобретаемую недвижимость; отсутствие обременений и назначении земли.
Все расчеты эксперты советуют осуществлять только через банковские переводы с использованием корсчетов и сохранять платежные документы. Добросовестный продавец никогда не попросит перевод наличными или на частные счета.
Ранее адвокат объяснил, как россиянам обезопасить себя при покупке вторичного жилья.
